何永贤：2030年内要基本解决住宅内的劣质劏房问题

未来1-5个交易日，港股本地地产板块将出现情绪性分化。新鸿基地产（0016.HK）、恒基地产（0012.HK）因农地转换及中小户型储备充足，有望获得资金青睐，短线或跑赢恒指2-3%。相反，持有大量旧楼收租的散户业主若抛售，将压制旧楼成交价，进而拖累以旧楼重建为主的小型地产商如远东发展（0035.HK）。REITs方面，领展（0823.HK）因资产组合中民生商场占比高，若劏房租户被安置到公屋，短期消费力迁移或影响其商场租金，股价或承压1-2%。

投资机会

• +买入新鸿基地产（0016.HK），目标价120港元。逻辑：农地储备全港最多，中小户型项目占比高，直接受益于刚需释放。当前股价较NAV折价约45%，估值修复空间大。恒基地产（0012.HK）目标价28港元，其市区旧楼重建项目可加速转化，租金收益稳定。现在买，是因为政策明朗化消除不确定性，市场将重新定价其土储价值。

⚠️ 风险因素

• !最大风险是港府执行力度不及预期，劏房取缔拖延导致旧楼价格崩盘，拖累整体楼市信心。若恒指跌破18000点，或香港失业率升破4%，需止损离场。此外，美联储加息超预期将压制香港按揭需求，地产股将承压。